Grundsteuerreform

Die Grundsteuer basierte bisher auf den Einheitswerten. Diese wurden letztmals flächendeckend in einer Hauptfeststellung zum 01.01.1964 nach den Wertverhältnissen zu diesem Zeitpunkt ermittelt. Während sich die Wertverhältnisse seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, blieben die Einheitswerte unverändert. Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht deshalb die Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer für verfassungswidrig und verpflichtete den Bundesgesetzgeber, bis Ende 2019 die Grundsteuer neu zu regeln. Für die Neuberechnung mussten die Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Ab 2025 muss die Grundsteuer auf Grundlage neu ermittelter Werte erhoben werden.

Grundsteuer A
bezieht sich auf Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke (Agrar).

Grundsteuer B
ist das Grundvermögen. Also bebaute und bebaubare Grundstücke.

Bei Fragen zur Berechnung der Grundsteuer A wenden Sie sich bitte an das zuständige Finanzamt.

Die Summe aller Grundsteuerbescheide soll neu einen Betrag ergeben, der nicht über dem bisherigen Betrag liegt. Dies ist aber keine Verpflichtung für die Gemeinden. Falls im Hinblick auf die Einnahmengenerierung erforderlich, können die Gemeinden die Höhe der Hebesätze anpassen.
Aufgrund der veränderten Systematik der Ermittlungsgrundlagen ist mit deutlichen Lastenverschiebungen zu rechnen. Voraussichtlich werden Eigentümer und Mieter im Geschosswohnungsbau entlastet, während z.B. für Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken höhere Grundsteuerbeträge anfallen. Auf diesen Sachverhalt hat die Gemeinde keinen Einfluss.

In der Grundsteuer B haben wir inzwischen etwa 95 % der Messbescheide erhalten. Bei der Grundsteuer A sind es etwa 75 %. Einige Fälle müssen noch manuell bearbeitet werden. Hierbei musste die Verwaltungsgemeinschaft auf wichtige Updates im Veranlagungsprogramm und das Einspielen der fehlenden Fälle vom Finanzamt warten. Vorgesehen ist, dass die vorhandenen Daten schnellstmöglich eingepflegt werden und die Bescheide ab Mitte Januar verschickt werden können.
Nicht alle Eigentümer der Verbandsgemeinden werden zur ersten Fälligkeit am 15.02.2025 einen Grundsteuerbescheid erhalten. Sollte der Bescheid erst nach der ersten Fälligkeit zugestellt werden, wird die abweichende Fälligkeit und Höhe der Grundsteuer auf dem Bescheid ersichtlich sein.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Grund und Boden innerhalb der Bodenrichtwertzone. Folglich spiegelt der Bodenrichtwert keinen individuellen Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks wider. Der Bodenrichtwert und die Bodenrichtwertzonen werden von den unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt. Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.

Wenn Sie mit dem Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nicht einverstanden sind, haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Zur Klärung an den Gutachterausschuss wenden
Zunächst können Sie sich an den Gutachterausschuss wenden. Der Gutachterausschuss prüft dann den Sachverhalt. Er kann Ihnen erklären, wie er zu seiner Entscheidung über die Zonengrenze bzw. die Höhe des Bodenrichtwerts kam. Sollte es bei der Bewertung zu Fehlern gekommen sein, kann der Gutachterausschuss die Zonengrenze und gegebenenfalls auch den Bodenrichtwert neu beschließen und damit korrigieren. Dieser neue Wert wird dann der Besteuerung zugrunde gelegt. Ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich. Die Bescheide werden dann von Amts wegen geändert.

2. Qualifiziertes Gutachten beauftragen
Alternativ können Sie beim Finanzamt einen Antrag stellen, dass dieses einen durch Gutachten nachgewiesenen geringeren Wert für Ihr Grundstück ansetzt. Ein besonderes Antragsformular braucht es dafür nicht. Damit das Finanzamt diesen geringeren Wert berücksichtigen kann, müssen Sie dann das qualifizierte Gutachten vorlegen. Das muss noch nicht gemeinsam mit dem Antrag eingereicht werden, sondern kann auch später vorliegen.
Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und kann vom Gutachterausschuss sowie den in § 38 Absatz 4 Satz 3 Landesgrundsteuergesetz genannten Personen ausgestellt werden. Damit der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück geändert wird, muss das Gutachten einen um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen. Der Wert im Gutachten muss also deutlich vom festgelegten Bodenrichtwert abweichen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück wegen des Planungs- und Bebauungsrechts im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone nur eingeschränkt nutzbar ist.
Das Finanzamt wird das Gutachten prüfen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind, wird das Finanzamt den geringeren Wert für die Besteuerung übernehmen. Bereits verschickte Bescheide werden von Amts wegen geändert. Sie müssen hierfür nichts weiter tun.
Der Wert aus dem Gutachten gilt ab dem Folgejahr Ihres Antrags. Deshalb ist wichtig, wann Sie den Antrag gestellt haben. Wann Sie Ihr Gutachten tatsächlich vorlegen, ist grundsätzlich zweitrangig. Der niedrigere Wert gilt bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums.

Achtung Sonderregelung:
Da die Reform der Grundsteuer für alle Eigentümerinnen und Eigentümer eine Umstellung bedeutet, gilt für die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte eine Sonderregelung: Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben. Wichtig ist, dass das Auftragsdatum im Gutachten vermerkt ist.

Keine. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet, das Verfahren wird normal weitergeführt, bis über den Einspruch entschieden wurde. Sie erhalten trotzdem einen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde und müssen die Grundsteuer bezahlen.

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist lediglich ein Folgebescheid des Grundsteuermessbescheides und des Grundsteuerwertbescheides des Finanzamtes. Ein Einspruch war nur gegenüber des Grundlagenbescheides des Finanzamtes möglich. Die Frist hierfür lag bei 4 Wochen nach Bekanntgabe. Diese ist bei den meisten Eigentümern abgelaufen.

Bei der Gemeinde kann nur Widerspruch gegen den Hebesatz eingelegt werden. Dieser ist allerdings vom Gemeinderat rechtskräftig beschlossen worden. Ein Widerspruch hat keine Aussicht auf Erfolg.

Wenn Sie bisher auch noch keinen Grundsteuermessbescheid und keinen Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt erhalten haben, liegt ihr Fall sehr wahrscheinlich noch beim Finanzamt in Bearbeitung. Bitte melden Sie sich dort. Wenn sie Wert- und Messbescheid bereits erhalten haben, liegt ihr Fall bei uns im Steueramt der Verwaltungsgemeinschaft Munderkingen.
Schreiben Sie in diesem Fall bitte eine kurze Mail mit dem Vertragsgegenstand, dem Namen der betreffenden Gemeinde und einer Erläuterung an steueramt@munderkingen.de.

Nein. Die Anträge auf Jahreszahlung werden automatisch ins neue Recht übernommen.

Anders sieht es aus bei Jahreszahlung aufgrund der Kleinbetragsregelung. Steuerbeträge bis 15 € werden einmal Jährlich (15.08.) fällig und bis 30 € zweimal Jährlich (15.02. + 15.08.). Ändert sich der Steuerwert, kann es sein, dass Sie aus dieser Regelung herausfallen oder neu darunterfallen.

Sollten Sie eine Änderung vom alten zum neuen Recht wünschen, melden Sie sich bitte per Mail mit dem Vertragsgegenstand, dem Namen der betreffenden Gemeinde und einer Erläuterung an steueramt@munderkingen.de.

Nein. Die Sepa-Mandate werden ganz normal übernommen. Bitte schauen Sie trotzdem nochmal, ob das Sepa auf Ihrem Bescheid angegeben ist. Bei Änderungen z.B. beim Eigentümer kann es sein, dass das Sepa-Mandat erneuert werden muss. Bitte schauen Sie insbesondere bei Aufteilungen der Grundstücke nochmal genau, ob das Sepa-Mandat bei allen Objekten aktiv ist. Falls kein Sepa-Mandat bei der Verwaltungsgemeinschaft Munderkingen vorliegt, wird automatisch ein Vordruck an den Bescheid angehängt.